Niedersachsen. Die Schaffung von mindestens 40.000 Sozialwohnungen bis 2030 ist das Ziel der Landesregierung. Doch laut ihr sei der Bestand in der Amtszeit von Bauminister Olaf Lies (SPD) real von 82.496 (2018) auf 60.265 (2020) gesunken. Gleichzeitig steigen die Preise sowie Mieten in Niedersachsen. Andere Länder haben daher neue Landeswohnungsbaugesellschaften gegründet, um der Unterversorgung mit sozialem und bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. In Niedersachsen möchte man sich diesbezüglich noch beraten, wie aus einer Antwort der Landesregierung auf eine Kleine Anfrage des Abgeordneten Christian Meyer (Grüne) hervorgeht. Doch was macht die Landesregierung für bezahlbaren Wohnraum?
Die Wohnungsmärkte in Niedersachsen seien unterschiedlich. In Großstädten gebe es eine große Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen, in anderen Regionen wird mit Abwanderung und Leerständen gekämpft. Dort stagnierten die Mieten oder gingen sogar zurück. Folglich sah der Bericht der NBank zur Wohnungsmarktbeobachtung 2019 bis zum Jahr 2040 insgesamt einen zusätzlichen Bedarf von gut 240.000 Wohnungen in Niedersachsen. Zugleich wurde ein Wohnungsüberschuss von insgesamt 137.000 Wohnungen in den Gemeinden mit sinkenden Haushaltszahlen erwartet. Durch Ortsgebundenheit können die Nachfrage in der Regel nicht durch eine leerstehende Wohnung in einem anderen Landesteil befriedigt werden.
Mehr Neubauten und höhere Mieten in Niedersachsen
Von 2018 bis 2021 seien im Durchschnitt jeweils rund 30.000 Wohnungen fertiggestellt worden. Für das laufende Jahr werde sogar mit 34.000 gerechnet. Das seien insgesamt über 150.000 neue Wohnungen, die in dieser Legislaturperiode gebaut wurden, und damit bereits ein großer Teil des bis 2040 prognostizierten Bedarfs. Nach den halbjährlichen Meldungen der Wohnraumförderstellen an das Land gab es zum 30. Juni 2021 noch 57.700 Sozialwohnungen. Die Zahl der neu geförderten Mietwohnungen stieg von knapp 1.500 in 2020 auf 2.100 in 2021.
In Niedersachsen stiegen laut NBank die Medianmieten (nettokalt) für alle Mietangebote insgesamt auf 8,15 Euro pro Quadratmeter (qm) in 2021 um knapp sechs Prozent an. Während Wohnungsangebote mit mehr als 50 qm Wohnfläche nur geringfügig vom Medianpreis nach unten abweichen, werden kleine Wohnungen unter 50 Quadratmeter Wohnfläche deutlich teurer angeboten. Mit 8,89 Euro je Quadratmeter rangieren sie mittlerweile um fast einen Euro höher. Bei Wiedervermietungen stieg der Medianwert 2021 auf 7,87 Euro/Quadratmeter um acht Prozent an. Die Erstvermietungsangebote kletterten um sechs Prozent auf zehn Euro/Quadratmeter.
Beispielsweise in Braunschweig und Wolfsburg rangierte 2021 der Median aller Mietangebote mit Werten zwischen 9 und 10,5 Euro/Quadratmeter um 1 bis 2 Euro/Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt. Stagnierende Quadratmeterpreise zeigten sich in Braunschweig. Ausgehend von einem hohen Niveau gaben die Angebotspreise in Wolfsburg nach (- zwei Prozent auf 9,65 Euro/qm). In den Städten Salzgitter und Goslar rangierten die Medianmieten 2021 im Bereich zwischen sechs und sieben Euro/qm und damit um einen Euro/qm unter dem Landeswert.
Was macht die Landesregierung?
Symbolbild. Foto: Niklas Eppert
Die Landesregierung hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen. Genannt sei das Sofortprogramm "Perspektive Innenstadt!“ sowie das Quartiersgesetz. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können Erbbaurechte für Zwecke des sozialen und sonstigen Wohnungsbaus unter Verzicht auf bis zu drei Viertel des Erbbauzinses für eine Laufzeit von bis zu 75 Jahren bestellt werden. Das Wohnraumschutz- sowie das Zweckentfremdungsverbotsgesetz sollen beim Erhalt von Wohnraum helfen. Seit 2016 gilt im Rahmen der Mieterschutzverordnung in Niedersachsen zudem die sogenannte "Mietpreisbremse" in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Kappungsgrenze wurde auf 15 Prozent abgesenkt. Das gilt für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren.
Ferner wurde das Wohngeld dreimal in Folge erhöht. Im Juni 2021 hat der Bund zudem das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Es gebe den Ländern die Möglichkeit, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt spezielle Regelungen in Kraft zu setzen. Niedersachsen werde davon Gebrauch machen. Um die Zahl der Sozialwohnungen weiter zu steigern, hat das Umweltministerium im November Änderungen in den Förderrichtlinien zur sozialen Wohnraumförderung in Kraft gesetzt. Die NBank hat darüber hinaus eine Kampagne zur sozialen Wohnraumförderung entwickelt. Ziel dieser ist, weitere Zielgruppen für die Förderung zu erschließen und die Bewilligungszahlen weiter zu steigern.
Kommt eine Landeswohnungsbaugesellschaft?
Das Umweltministerium hat sich im Zusammenhang mit der Gründung und Ausgestaltung einer Landeswohnungsgesellschaft mit verschiedenen Aspekten des Wohnungsmarktes, den organisatorischen Handlungsoptionen und den rechtlichen Voraussetzungen für eine Landesbeteiligung befasst. Viele Aspekte bedürften hier der weiteren und vertieften Klärung. Erkenntnisse und Hinweise konnten aus einem Erfahrungsaustausch von Bauminister Lies mit einer Amtskollegin eines anderen Bundeslandes gewonnen werden.
Der Verband der Wohnungswirtschaft Niedersachsen/Bremen hat mit Schreiben an den Minister Vorschläge zur konkreten Ausgestaltung einer Landeswohnungsgesellschaft unterbreitet, die noch in die Meinungsbildung der Landesregierung einfließen müssen. Die Meinungsbildung sowie die Klärung der rechtlichen und ökonomischen Voraussetzungen einer Landeswohnungsgesellschaft sind nicht abgeschlossen. Insbesondere die Landeshaushaltsordnung bildet einen strengen Rahmen für Landesgesellschaften, der zunächst weiter geprüft werden muss. Das Umweltministerium erwägt, eine externe Beratung hinzuziehen, um die rechtlichen und ökonomischen Voraussetzungen zu klären.
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