Gifhorn. Die Gifhorner Wohnungsbau-Genossenschaft eG (GWG) als sozial orientiertes Wohnungsunternehmen steht derzeit vor der zentralen Herausforderung, neuen Wohnraum zu schaffen, ohne ihre Nutzerinnen und Nutzer zu überfordern und zugleich die wirtschaftliche Stabilität der Genossenschaft zu gefährden. Nach Einschätzung des geschäftsführenden Vorstands, Andreas Otto, ist Neubau aktuell weder in dem gewünschten Umfang noch ohne eine klare Prioritätensetzung verantwortbar, heißt es in einer Pressemitteilung der GWG.
Die Wohnungsmarktbeobachtung 2025 der NBank bestätige die Erfahrungen der GWG aus der täglichen Praxis. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch, zugleich haben sich die Rahmenbedingungen für den Neubau in den vergangenen Jahren dramatisch verschlechtert. Baukosten seien in den vergangenen Jahren massiv gestiegen, insbesondere im technischen Ausbau. Parallel habe die Zinswende die Finanzierung grundlegend verteuert. Für viele Neubauprojekte bedeutet das: Die Mieten, die zur Refinanzierung erforderlich wären, liegen deutlich über dem, was sozial tragfähig ist.
"Zurückhaltung kein Zeichen von Passivität"
Für die GWG komme eine Weitergabe dieser Kosten an die Nutzerinnen und Nutzer nicht infrage. Die Verantwortung des Unternehmens gelte den Mitgliedern und Bewohnerinnen und Bewohnern, von denen viele über begrenzte Einkommen verfügten. Neubauprojekte, die nur bei dauerhaft hohen Mieten wirtschaftlich funktionieren, stellen aus Sicht der GWG keine Lösung dar. In diesem Sinne sei Zurückhaltung kein Zeichen von Passivität, sondern eine bewusste Entscheidung für Verlässlichkeit und Mieterschutz.
Hinzu komme der demografische Wandel als weiterer wesentlicher Faktor. Die aktuellen Daten zeigten, dass Niedersachsen trotz Zuwanderung ab Ende der 2020er-Jahre in einen Bevölkerungsrückgang eintritt. Gleichzeitig veränderten sich die Haushaltsstrukturen deutlich – mehr ältere Einpersonenhaushalte, weniger klassische Familien. Neubau sei damit immer auch eine Wette auf die Zukunft. Vor diesem Hintergrund prüft die GWG sehr sorgfältig, ob die heute geplanten Wohnformen auch in 30 oder 40 Jahren noch der Nachfrage entsprechen werden.
Weiterentwicklung des Bestands
Deshalb setze die GWG derzeit einen klaren Schwerpunkt auf die Weiterentwicklung ihres Bestands. Energetische Sanierungen, der Abbau von Barrieren, neue Grundrisse sowie quartiersbezogene Nachverdichtung erzielten häufig eine größere soziale Wirkung pro investiertem Euro als klassischer Neubau unter den heutigen Kostenbedingungen. Diese Maßnahmen würden den Neubau nicht ersetzen, stellten unter den derzeitigen Rahmenbedingungen jedoch häufig den verantwortungsvolleren Ansatz dar.
Aus Sicht von Andreas Otto, der auch Verbandsratsvorsitzender des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen-Bremen ist, bestätigt sich dieses Bild landesweit. Die Zurückhaltung im Neubau sei kein Einzelphänomen, sondern Ausdruck einer strukturellen Schieflage. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft sei grundsätzlich bereit zu bauen, könne dies jedoch vielerorts nicht wirtschaftlich verantworten. Gleichzeitig investierten die Unternehmen weiterhin erheblich in ihre Bestände, um Wohnraum bezahlbar, klimafest und zukunftsfähig zu halten.
"Gemeinsames Umdenken erforderlich"
Um diese Situation zu verändern, sei aus Sicht der GWG ein gemeinsames Umdenken erforderlich. Neubau in Wachstumsregionen bleibe notwendig, aber er brauche verlässliche Förderbedingungen, schnellere Verfahren und eine ehrliche Diskussion über Standards und Kosten. Ebenso wichtig sei die Anerkennung, dass Bestandssanierung und Innenentwicklung kein „Plan B“, sondern ein zentraler Bestandteil der Lösung sind.
Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ziehe sich nicht zurück. Sie handele vorsichtig, weil sie langfristig denkt. Und sie sei bereit, mehr zu leisten – wenn die Rahmenbedingungen wieder zulassen, dass Neubau bezahlbar bleibt.
