Berlin. Die Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt hält weiter an. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) sanken im ersten Quartal die Immobilienpreise bundesweit um 3,3 Prozent innerhalb eines Jahres, und um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Das seien sowohl auf Jahres- als auch auf Quartalssicht die stärksten Rückgänge seit Beginn der Indexaufzeichnungen, wie der Verband am Mittwoch mitteilte. Damit setzt sich zu Beginn dieses Jahres die Entwicklung fort, die bereits im zweiten Halbjahr 2022 begonnen hatte. Für den VDP-Immobilienpreisindex werden echte Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten ausgewertet. In der Kategorie "Wohnimmobilien" fielen die Preise im Vorjahresvergleich um 2,1 Prozent: Hier hätten sich die nach wie vor niedrige Bautätigkeit und die hohe Nachfrage nach Wohnraum stabilisierend ausgewirkt, so der Verband der Pfandbriefbanken.
Einen deutlich stärkeren Rückgang wiesen dagegen die Preise für Gewerbeimmobilien mit -8,3 Prozent auf; Dabei büßten Einzelhandelsimmobilienpreise mit -10,5 Prozent noch etwas mehr ein als die Preise für Büroimmobilien (-7,5 Prozent). Auch beim Vergleich zum letzten Quartal 2022 gab es durchweg negative Vorzeichen: Während die Wohnimmobilienpreise in diesem Zeitraum um 2,0 Prozent zurückgingen, nahmen die Gewerbeimmobilienpreise um 3,6 Prozent ab, wobei sich dieser Wert aus rückläufigen Preisentwicklungen sowohl bei Büro- (-5,0 Prozent) als auch bei Einzelhandelsimmobilien (-1,7 Prozent) speiste. Als Ursache machte VDP-Chef Jens Tolckmitt vor allem Inflation, Zinsanstieg und eine gewisse "Unsicherheit" aus. Der Rückgang der Wohnimmobilienpreise trifft demnach gleichermaßen das selbst genutzte Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser: Gegenüber dem Anfangsquartal 2022 vergünstigten sich selbstgenutzte Immobilien allerdings nur vergleichsweise leicht um 1,0 Prozent, während die Preise für Mietwohngebäude im gleichen Zeitraum um 3,1 Prozent zurückgingen.
Im Quartalsvergleich wiederum büßten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum 2,4 Prozent ein, die Preise für Mehrfamilienhäuser gaben um 2,2 Prozent nach. Investoren steigerten ihre Rendite unterdessen mit Mehrfamilienhäusern, gemessen am Liegenschaftszinssatzindex, auf Jahressicht um 10,9 und auf Quartalssicht um 3,5 Prozent. Der Grund: Während die Kaufpreise sanken, legten die Neuvertragsmieten in beiden Zeiträumen zu. Gegenüber dem ersten Quartal 2022 belief sich das Plus auf 7,4 Prozent, gegenüber dem vierten Quartal 2022 auf 1,2 Prozent.
Ähnlich wie im gesamtdeutschen Markt entwickelten sich zu Beginn dieses Jahres die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten: Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 gingen die Preise um 1,4 Prozent zurück, im Vergleich zum Schlussquartal 2022 um 1,3 Prozent. Wie in den Vorquartalen ragte Berlin unter den Metropolen heraus: In der Hauptstadt verteuerten sich Wohnimmobilien gegenüber dem Anfangsquartal 2022 noch um 1,0 Prozent, seit dem Schlussquartal 2022 reduzierten sich hingegen auch in Berlin die Wohnimmobilienpreise, und zwar um 1,3 Prozent. Die anderen sechs Top 7-Städten wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich durchweg fallende Wohnimmobilienpreise auf. Mit Veränderungsraten von -6,4 Prozent bzw. -2,2 Prozent waren die Rückgänge in Frankfurt am Main am größten.
Die schon vor Ausbruch der Covid-19-Pandemie eingetretene Entwicklung fallender Einzelhandelsimmobilienpreise setzte sich zu Beginn des Jahres 2023 fort: Verglichen mit dem Anfangsquartal 2022 belief sich der Rückgang auf 10,5 Prozent. Gegenüber dem unmittelbaren Vorquartal gaben die Preise für Einzelhandelsimmobilien allerdings lediglich um 1,7 Prozent nach. "Ob das der Beginn einer Bodenbildung ist, wird man sehen", sagte VDP-Chef Tolckmitt. In diese Richtung deuten aber auch erste Anzeichen bei den Neuvertragsmieten: Verringerten sich diese gegenüber dem Vorjahresquartal noch um 5,0 Prozent, erhöhten sie sich im Vergleich zum Vorquartal leicht um 0,3 Prozent.
Der Liegenschaftszinssatzindex als Maß für die Rendite von Einzelhandelsimmobilien stieg um 6,2 Prozent (im Jahresvergleich) und um 2,0 Prozent (im Quartalsvergleich). Noch deutlicher steigende Renditen wiesen Büroimmobilien auf: Deren Liegenschaftszinssatzindex erhöhte sich gegenüber dem Anfangsquartal 2022 um 12,8 Prozent und gegenüber dem Schlussquartal 2022 um 4,3 Prozent. Bei der Mietentwicklung unterschieden sich Büroimmobilien hingegen von Einzelhandelsimmobilien: Die Büromieten erhöhten sich im Jahresvergleich zwar noch um 4,4 Prozent. Im Quartalsvergleich gaben sie jedoch um 0,9 Prozent nach.
Die Preise für Büroimmobilien verringerten sich um 7,5 Prozent (auf Jahressicht) und um 5,0 Prozent (auf Quartalssicht). Der VDP sieht weiterhin keinen abrupten Preisverfall. Alle Objektklassen eine allerdings, dass es nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen gebe. "Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht, diese Phase wird mutmaßlich noch einige Quartale anhalten", sagte Tolckmitt. Nach mehr als zehn Jahren dynamischen Preiswachstums sei diese Wende schon länger erwartet worden. Nun sei sie da. "Der Immobilienmarkt ist wie jeder andere Markt auch Zyklen unterworfen. Wir gehen auch für die nächsten Quartale noch von fallenden Preisen aus, mit unterschiedlicher Ausprägung in den einzelnen Objektklassen."
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