Region. Mieten steigen, Sozialwohnungen verschwinden und Neubau passt oft nicht zum Budget vieler Haushalte. Eine Analyse zeigt, wie sich der Wohnungsmarkt in Niedersachsen verändert – und für welche Einkommensgruppen bezahlbarer Wohnraum noch realistisch ist.
Wer heute eine Wohnung sucht, erlebt häufig die gleiche Szene: Eine Anzeige erscheint online, wenige Stunden später ist sie wieder verschwunden. Bei der Besichtigung stehen mehrere Interessenten im Treppenhaus, während Vermieter entscheiden müssen, wer den Zuschlag bekommt. Bezahlbarer Wohnraum wird vielerorts zur Mangelware.
Mieten steigen, Neubau verliert an Tempo
Steigende Mietpreise, weniger Sozialwohnungen und Neubau, der häufig an der finanziellen Realität vieler Haushalte vorbeigeht – der Wohnungsmarkt in Niedersachsen hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Während neue Gebäude entstehen, verschwindet gleichzeitig ein Teil des günstigen Wohnungsbestands, der lange als Alternative für Menschen mit geringerem Einkommen galt.
Noch vor einigen Jahren war die Situation eine andere. In den 2010er-Jahren sorgten niedrige Bauzinsen, wirtschaftliches Wachstum und steigende Einwohnerzahlen für eine Phase intensiver Bautätigkeit. Vor allem in Städten entstanden neue Mehrfamilienhäuser, während im Umland weiterhin viele Einfamilienhäuser gebaut wurden. Doch mehrere Krisen haben diese Entwicklung gebremst. Baukosten sind stark gestiegen, Kredite deutlich teurer geworden. Gleichzeitig wächst die Unsicherheit vieler Investoren. Der Wohnungsbau verliert an Tempo, während die Mietpreise in Niedersachsen weiter steigen.
Heinke Traeger, Pressesprecherin der NBank. Foto: Investitions- und Förderbank Niedersachsen – NBank
„Höhere Finanzierungskosten, deutlich gestiegene Baukosten und eine generelle Verunsicherung der Marktteilnehmer haben die Wohnungsbaukonjunktur einbrechen lassen, während die Mieten weiter gestiegen sind und günstige Angebote immer seltener wurden“, so Heinke Traeger, Pressesprecherin der NBank, auf Anfrage von regionalHeute.de.
Bundesweit zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch – besonders in wirtschaftsstarken Regionen.
Große Unterschiede bei den Mietpreisen
Ein Blick auf aktuelle Angebotsmieten zeigt, wie stark sich die Mietpreise innerhalb der Region inzwischen unterscheiden. Im ersten Quartal 2026 lag der durchschnittliche Mietpreis bei neuen Angeboten in Braunschweig bei rund 9,32 Euro pro Quadratmeter. In Wolfsburg lag der Wert bei etwa 9,10 Euro, in Wolfenbüttel bei 8,44 Euro und in Salzgitter bei rund 7,17 Euro.
Damit zeigt sich ein klares Muster: In wirtschaftsstarken Städten ist Wohnen deutlich teurer als in kleineren Kommunen. Für Wohnungssuchende wird der Unterschied schnell spürbar. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet in Braunschweig bei diesen Durchschnittswerten bereits rund 650 Euro Kaltmiete, Nebenkosten noch nicht eingerechnet.
Hinzu kommt ein weiterer Effekt. Angebotsmieten liegen häufig über den offiziellen Mietspiegelwerten, die vor allem Bestandsmieten abbilden. In Braunschweig beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel etwa 7,60 Euro pro Quadratmeter, in Wolfenbüttel rund 7,36 Euro. Wer neu mietet, zahlt deshalb häufig deutlich mehr als Menschen, die schon länger in ihrer Wohnung leben.
Neubau trifft nicht immer die Bedürfnisse
Dabei wird weiterhin gebaut. Nach Prognosen müssen bis zum Jahr 2045 rund 181.000 neue Geschosswohnungen in Niedersachsen entstehen, um den Wohnungsbedarf zu decken. Doch die Zahlen allein lösen das Problem nicht. „Das strukturelle Defizit besteht darin, dass die Wohnpräferenzen und finanziellen Möglichkeiten der Wohnungssuchenden noch nicht in ausreichendem Maß in neuen Wohnprodukten berücksichtigt werden“, erläutert Traeger. Mit anderen Worten: Es entstehen Wohnungen, aber oft nicht die, die viele Menschen tatsächlich suchen oder bezahlen können.
Sozialwohnungen werden deutlich weniger
Gleichzeitig schrumpft ein wichtiger Teil des günstigen Wohnungsangebots. Der Bestand an sozial gebundenen Wohnungen in Niedersachsen ist in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen. Während es 2015 noch rund 100.000 Sozialwohnungen gab, hat sich diese Zahl bis 2025 etwa halbiert.
Der Grund liegt vor allem darin, dass viele ältere Förderbindungen auslaufen. Neue Förderprogramme konnten diesen Rückgang lange Zeit nicht vollständig ausgleichen. „Trotz erhöhter Förderung konnte der Auslauf der Bindungen nur zu 28 Prozent kompensiert werden“, erklärt Heinke Traeger weiter.
Wenn Wohnen zur finanziellen Belastung wird
Besonders schwierig ist die Situation für Haushalte mit geringem Einkommen. Menschen, die monatlich weniger als 1.500 Euro zur Verfügung haben, müssen laut NBank im Durchschnitt rund 44 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen.
Als Orientierungswert gilt in der Wohnungswirtschaft eine Quote von etwa 30 Prozent. Liegt die Belastung deutlich darüber, sprechen Experten von einer finanziellen Überlastung. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes gelten Haushalte sogar als überlastet, wenn mehr als 40 Prozent des Einkommens für Wohnkosten aufgewendet werden. Vor allem Alleinerziehende, alleinlebende Menschen sowie ältere Haushalte mit geringem Einkommen geraten dadurch zunehmend unter Druck.
Der Wohnungsmarkt verändert sich
Hinzu kommt der demografische Wandel. Niedersachsen wird älter, gleichzeitig werden Haushalte kleiner. Immer mehr Menschen leben allein. Damit verschiebt sich auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Gefragt sind zunehmend kleinere, barrierearme Wohnungen, während viele klassische Einfamilienhäuser für ältere Bewohner zu groß werden. Bis zum Jahr 2045 könnte die Bevölkerung Niedersachsens um rund 300.000 Menschen zurückgehen, während gleichzeitig die Zahl der Einpersonenhaushalte weiter steigt.
Umbau statt Neubau?
Der klassische Eigenheimneubau dürfte deshalb in den kommenden Jahren schwieriger bleiben. Hohe Baukosten und steigende Finanzierungskosten bremsen viele Projekte. Stattdessen könnten Umbauten, Aufstockungen und Umnutzungen bestehender Gebäude an Bedeutung gewinnen. Auch Änderungen im Baurecht sollen solche Maßnahmen erleichtern.
Doch am Ende entscheidet eine zentrale Frage über die Zukunft des Wohnens: Sind neue Wohnungen auch für breite Teile der Bevölkerung bezahlbar? „Die Wohnungsmärkte werden nur dann entlastet, wenn die daraus entstehenden Angebote für die breite Masse bezahlbar werden“, betont Traeger.
Bezahlbarer Wohnraum ist damit nicht vollständig verschwunden. Doch für viele Menschen wird er zunehmend zur Ausnahme. Entscheidend ist daher weniger, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern vor allem, für wen sie gebaut werden.
