Karlsruhe. Gleich zwei Urteile hat der Bundesgerichtshof (BGH) in diesem Jahr gesprochen, die die Rechte von Vermietern stärken und den Mieter teuer zu stehen kommen könnten.
Die Richter in Karlsruhe hatten sich mit Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen zu beschäftigen. Und das nicht zum ersten Mal. Ein besonders prägendes Urteil wurde am 18. März 2015 gefällt (Aktenzeichen VIII ZR 185/14). In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass Klauseln in Mietverträgen, die Mieterinnen und Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam sein können, wenn die Wohnung bei Mietbeginn bereits in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde.
Der BGH hatte in seiner Rechtsprechung damals zudem klargestellt, dass starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Regel unwirksam sind. Die Fristen müssen sich vielmehr an dem tatsächlichen Zustand der Wohnung orientieren.
Mieter sind in der Beweispflicht
Nun gibt es Ergänzungen zu dieser richtungsweisenden Entscheidung. Aus kürzlich veröffentlichten Urteilen des BGH geht hervor, dass Mieter den Zustand ihrer Wohnung bei Mietbeginn nachweisen müssen, falls sie argumentieren, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen aufgrund einer bereits bei Einzug nicht renovierten Wohnung unwirksam sei. Konkret bedeutet das: Wenn Mieter nicht belegen können, dass ihre Wohnung bei Übergabe unrenoviert war, bleibt die Klausel gültig und sie könnten für Renovierungsarbeiten aufkommen müssen.
Und auch mit der Frage, ob eine Klausel in einem Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, bei Auszug anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen (sogenannte Quotenabgeltungsklausel), gültig ist, beschäftigten sich die Richter. Mieter hatten geklagt, weil sie der Meinung waren, dass diese Klausel nicht gültig sei und forderten daher die Rückzahlung der Kaution, ohne dass die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen davon abgezogen werden. Das Landgericht Berlin gab den Mietern zunächst recht und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung.
Der daraufhin eingeschaltete Bundesgerichtshof jedoch entschied, dass die Klausel unter bestimmten Umständen gültig sein kann. Nämlich dann, wenn diese individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, also nicht einfach aus einem Standardvertrag übernommen wurde. Der BGH hob daher das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zurück, damit geprüft wird, ob es sich bei der Klausel um eine individuelle Vereinbarung handelt.
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