Wolfenbüttel. Die Stadt Wolfenbüttel soll einen qualifizierten Mietspiegel bekommen. Dies sei seit 2022 für alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern vorgeschrieben. Einer Pflicht, der die Stadt nun nachkommen möchte. Darüber entscheiden wird der Rat der Stadt Wolfenbüttel in der nächsten Ratssitzung am morgigen Mittwoch.
Von der Verwaltung vorgeschlagen wird eine Einführung des Mietspiegels zum 1. Januar 2024. Der qualifizierter Mietspiegel soll eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im Stadtgebiet von Wolfenbüttel bieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mietzahlungen der letzten sechs Jahre für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage sowie der energetischen Beschaffenheit gebildet. Die Angaben im Mietspiegel gelten jedoch nur für nicht preisgebundenen Wohnraum.
Somit seien unter anderem Wohnungen einer sozialen Einrichtung, eines Wohnheimes, einer Sammelunterkunft oder geförderten Wohnraum nicht im Mietspiegel erfasst.
Mietspiegel als Diskussionsgrundlage
Durch den Mietspiegel soll transparent dargelegt werden, wie sich der Mietpreis im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand zusammensetzt. So könne der Mietspiegel bei etwaigen Streitigkeiten als Grundlage genommen werden, um die Entscheidungsfindung zu erleichtern, erklärt die Stadt.
Der Mietspiegel könne unter anderem als Begründung dienen, sofern die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Für die Bürger habe der Mietspiegel weiterhin den Vorteil, dass keine Kosten für die Informationsbeschaffung der ortsüblichen Vergleichsmiete anfallen, da der Mietspiegel kostenfrei zur Verfügung gestellt wird. Auch besteht die Möglichkeit die jeweilige Miete in Bezug auf die Angemessenheit überprüfen zu lassen. Es soll Transparenz und Rechtssicherheit geschaffen werden. So können prinzipiell beide Seiten, Vermieter und Mieter, von dem Mietspiegel profitieren.
Einfach oder qualifiziert?
Laut des 2022 in Kraft getretenen Mietspiegelrechts müssen die Gemeinden zwar einen Mietspiegel erstellen, es ist ihnen jedoch freigestellt, ob dieser einfach oder qualifiziert erhoben wird. Der qualifizierte Mietspiegel bietet den Vorteil, dass auch externe Unternehmen mit der Erstellung beauftragt werden können und das Ergebnis im Streitfall vor Gericht standhält, da er wissenschaftlichen Standards entspricht. Für Wolfenbüttel wurde ein qualifizierter Mietspiegel erstellt.
Die Wolfenbütteler wurden befragt
Bereits im September hatte die Stadt dazu einen Sachstandsbericht abgegeben. Das mit der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels für Wolfenbüttel beauftragte Unternehmen, das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg, hat die Auswertung aufgrund einer repräsentativen Mieterbefragung vorgenommen. Diese Mieterbefragung fand im Zeitraum von April bis Juli 2023 in rund 2.000 Haushalten statt.
Die Ergebnisse wurden am 26. Oktober 2023 dem Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten vorgestellt und erörtert. Neben der Stadtverwaltung Wolfenbüttel haben von Beginn an folgende Institutionen den Prozess begleitet und unter anderem auch an der Erstellung des Fragebogens mitgewirkt:
- DMB Mieterverein Braunschweig und Umgebung e. V.
- Wolfenbütteler Baugesellschaft mbH
- Gemeinnützige Wohnstätten eG Wolfenbüttel
- Baugenossenschaft >Wiederaufbau< eG
So ist der Mietspiegel aufgestellt
Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt. Die durchschnittliche Nettomiete pro Quadratmeter über alle in Wolfenbüttel gesammelten Nettomieten pro Quadratmeter, unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen, betrug zum Zeitpunkt der Datenerhebung 7,04 Euro pro Quadratmeter.
Neben der Wohnungsgröße und dem Baujahr beeinflussen auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung. Diese Angaben können aus dem Mietspiegel abgeleitet werden, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann.
Mitspiegel online abrufbar
Damit die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst niedrigschwellig und einfach zu ermitteln ist, soll über die Homepage der Stadt Wolfenbüttel ein kostenfreier Online-Mietenberechner zur Verfügung gestellt werden, sollte der Rat die Einführung des Mietspiegels beschließen.
Der Mietspiegel würde dann ab Januar 2024 gelten und nach zwei Jahren fortgeschrieben werden. Nach vier Jahren sei dann ein neuer Mietspiegel zu erstellen. "Durch die erstmalige Ermittlung und Bereitstellung eines qualifizierten Mietspiegels sollen alle Mieter und Vermieter in Wolfenbüttel dabei unterstützt werden, miteinander in einem positiven und zufriedenen Mietverhältnis zu leben", so die Stadt.
Droht jetzt eine Mieterhöhung?
Die Miete darf in Deutschland grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden. Die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels in einer Kommune kann allerdings eine rechtliche Grundlage für eine Mieterhöhung bieten, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen ist und die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden.
Zu beachten sind hierbei:
Mietvertrag: Der Mietvertrag sollte Regelungen zur Mieterhöhung enthalten. In vielen Mietverträgen ist eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete oder einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen.
Gesetzliche Vorgaben: Gemäß Paragraph 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist dabei eine anerkannte Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Eine Erhöhung der Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als einmal stattfinden. Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter neben der regulären Mieterhöhung auch eine Mieterhöhung nach Paragraph 559 BGB aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vornehmen kann.
Begründung der Mieterhöhung: Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich begründen und dem Mieter eine angemessene Frist setzen. Die Begründung sollte auf die entsprechenden Vergleichsmieten aus dem Mietspiegel verweisen.
Höchstgrenzen: Es gibt gesetzliche Höchstgrenzen für Mieterhöhungen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete beispielsweise nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden.
Form und Frist der Ankündigung: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, und dem Mieter muss eine Frist von mindestens drei Monaten eingeräumt werden, bevor die erhöhte Miete verlangt werden kann.
Es ist ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen oder sich an eine Mietervereinigung zu wenden, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.
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