Ralf Achillis und die Fraktionsmitglieder der SPD bei der Begehung des alten Bahnhofs in Wendessen, wo die Regiobahn halten könnte. Archivfoto: Anke Donner">Ralf Achillis und die Fraktionsmitglieder der SPD bei der Begehung des alten Bahnhofs in Wendessen, wo die Regiobahn halten könnte. Archivfoto: Anke Donner Foto:
Der städtische Bauausschuss hat in seiner letzten Sitzung dem Entwurf zum Bebauungsplan PB3 „Leipziger Allee“ zugestimmt und die öffentliche Auslegung beschlossen. Bereits seit Ende 2007 besteht das Interesse eines Investors auf einer zirka 5600 Quadratmeter großen Fläche der ehemaligen Zuckerfabrik in Wendessen einen Nahversorger, etwa einen Lebensmitteldiscounter, anzusiedeln. Die Neuaufstellung des Bebauungsplanes PB 3 ist erforderlich, da dieses Vorhaben nicht aus den Festsetzungen des seit 2004 rechtskräftigen Bebauungsplanes PB2 zu verwirklichen ist und die Erschließung des verbleibenden Bereiches des Wohngebietes überarbeitet und angepasst werden muss.
Ob es überhaupt zur Errichtung und Eröffnung eines großen Einzelhandelsgeschäftes in Wendessen kommt, ist fraglich. Ein der Stadtverwaltung vorliegendes (CIMA-) Gutachten zeige, dass dies wenig Erfolg verspreche. Wahrscheinlicher - aber keinesfalls sicher - sei die Eröffnung eines kleinen Geschäftes, mit Backshop, Lebensmitteln und Drogerieprodukten auf maximal 780 Quadratmetern. Planungsstand, wäre halt schön. Wünschenswert wäre darüber hinaus ein Postservice und ein Geldautomat.
Doch darum ging es im Bauausschuss eigentlich nicht, es ging nur um den formalen Beschluss in der Bauleitplanung. Es ging in der Aussprache nicht um die Frage, ob anstelle des Geschäftes Wohnhäuser entstehen könnten oder sollten, ob es auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik künftig Brötchen im Backshop oder Bäumchen in Vorgärten gäbe, sondern einzig und allein um eine etwaige "Querungshilfe" für Fußgänger und Radfahrer auf der Bundesstraße 79. Diese Diskussion stieß Ulrike Krause (GRÜNE) an und wurde sehr schnell von Werner Heise (PIRATEN) unterstützt: "Wenn da ein Supermarkt entstehen sollte, muss eine zusätzliche Querungshilfe her, auch wenn 100 Meter weiter schon eine ist. Da gehen schließlich Kinder zum Einkaufen", erklärte er. Und damit war die Diskussion auch schon wieder beendet. Beschlossen wurde eine Querungshilfe nicht, wohl aber einstimmig die Verwaltungsvorlage zum Bebauungsplan.
Voraussetzung für die weitere Durchführung des Aufstellungsverfahrens war die vertragliche Absicherung durch einen städtebaulichen Vertrag. Hierzu waren zunächst privatrechtlich zu regelnde Punkte zwischen Eigentümer und Projektentwickler zu klären und ein externes Planungsbüro zu beauftragen. Ende 2011 konnte dann auch der städtebauliche Vertrag über die Vorbereitung der geplanten städtebaulichen Maßnahmen zwischen der Stadt Wolfenbüttel, dem Eigentümer und dem Projektentwickler geschlossen werden.
Seitdem ist das Verfahren vorangetrieben und ein Bebauungsentwurf entwickelt worden. Es wurde das bereits aus dem Planverfahren PB2 vorliegende Schallgutachten aktualisiert sowie eine verkehrstechnische Untersuchung erstellt, die die Anbindung der Einzelhandelsnutzung sowie der geplanten Wohnbauflächen an die Bundesstraße 79 untersucht.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand Anfang 2008 durch Aushang, Unterrichtung und Erörterung im Amt für Stadtentwicklung, Planen und Bauen, statt. Es wurden drei Bebauungsvorschläge und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung vorgestellt. Im Zuge dessen wurde lediglich von einem Anwohner Bedenken und Anregungen zur Aufhebung und Neuaufstellung des Bebauungsplans erhoben, die sich in erster Linie auf Emissionen aus der Einzelhandelsnutzung beziehen. Neben Vermutungen, dass lediglich ein Supermarkt verwirklicht werden soll, die Wohnbebauung jedoch ausbleibt, wird auf bestehende Belastungen durch den vorhandenen Gewerbebetrieb, die Verkehrsbelastung der B 79 zu Stoßzeiten sowie auf die Problematik des Rückstaus bei geschlossenen Bahnschranken hingewiesen. Außerdem wird bemängelt, dass in dem Entwurf keine Flächen für die Regiobahn berücksichtigt werden.
Die vorgetragenen Punkte sind unter anderem durch ein verkehrstechnisches Gutachten sowie die Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zum Bebauungsplan PB 3 behandelt worden. Die Ausweisung von Flächen für die Regiobahn, beispielsweise für weitere Parkplätze, ist nicht erforderlich, obwohl Thorsten Ohms (SPD) in der Bauausschussitzung dafür warb oder zumindest in Erwägung zog. Er sprach von Park&Ride-Optionen, die dann entstünden. Keine tiefergehende Diskussion, kein Beschluss. Die SPD-Fraktion hatte im Juni in Wendessen einen Vor-Ort-Termin zur Regiobahn absolviert (WolfenbüttelHeute.de berichtete). Darauf nahm Ohms aber keinen Bezug.
Darüber hinaus ist festzuhalten, dass das hier vorliegende Planverfahren als Angebotsbebauungsplan entwickelt wird und lediglich den bauordnungs- und planungsrechtlichen Rahmen für die weitere Entwicklung in diesem Bereich bildet. Da sich die Flächen nicht im städtischen Eigentum befinden, kann auf den Zeitpunkt der Bebauung des Wohngebietes keinen Einfluss genommen werden.
Die Verwaltung verfolgt städtebauliche Ziele: Das Plangebiet unterteilt sich in die folgenden Hauptnutzungsbereiche: Flächen für Mischgebiete mit Ausweisung einer Fläche für den Einzelhandel und Flächen für Wohngebiete für zirka 15 Wohneinheiten.
Neben dem Nahversorger wird eine offene Bebauung mit Einzelhäusern angestrebt und ermöglicht. Durch eine angepasste und differenzierte Festsetzung der Dichtewerte der Grundflächenzahlen (GRZ) wird erreicht, dass sich die künftige Bebauung behutsam in die umgebenden Baustrukturen einfügt.
Der städtische Bauausschuss. Archivfoto: Marc Angerstein">Der städtische Bauausschuss. Archivfoto: Marc Angerstein Foto:
Das Gebiet ist von mehreren Lärmquellen umgeben: Verkehrslärm von der Leipziger Allee, Schienenverkehrslärm der südlich gelegenen Bahnstrecke Braunschweig- Schöppenstedt und die zu erwartende Gewerbelärmbelastung durch die Ansiedlung des Nahversorgungsmarktes. In der Überarbeitung des bereits im Rahmens des Bebauungsplanes PB 2 „Leipziger Allee“ erstellten Schalltechnischen Gutachten vom 25.07.2012 wurde ermittelt, dass Verkehrs-, Schienenverkehrs- und Gewerbelärm die Orientierungswerte gem. DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) überschreiten. Die Empfehlungen aus dem Gutachten, mit aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen für den Schutz der geplanten Wohnbebauung zu sorgen, werden in den Festsetzungen des Bebauungsplans umgesetzt. So werden entsprechende Schallschutzanlagen festgesetzt.
Ein Gutachten, das die Untersuchung von Boden und Bausubstanz zum Inhalt hatte, ergab Hinweise auf nennenswerte Bodenverunreinigungen. Es empfiehlt bei Baumaßnahmen die Untersuchung von Bodenproben auf relevante Parameter. Dies ist in die Hinweise des Bebauungsplanes aufgenommen worden.
In den Gestaltungsvorschriften werden vor allem die Dächer geregelt. Zulässig sind Flachdächer, Satteldächer und gegeneinander versetzte Pultdächer. Durch diese Festsetzungen soll eine möglichst homogene Gestaltung der Dachlandschaft dieses vergleichsweise kleinen Baugebietes erreicht werden.
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