Braunschweig / Wolfsburg. Dieses Bild ist inzwischen in den großen Shopping-Malls in Innenstädten bundesweit zu sehen – auch in unserer Region: Zahlreiche Ladenzeilen stehen leer. Das ist zum Beispiel auch in den Braunschweiger Schloss-Arkaden oder in der Wolfsburger City-Galerie der Fall. Es ist ein Trend, für den es in ganz Deutschland Belege gibt, aber auch Ideen, um sich ihm erfolgreich entgegenzustellen. Ein Experte blickt im Gespräch mit regionalHeute.de auf die Entwicklung.
In Braunschweig riefen die unübersehbaren Leerstände in den Schloss-Arkaden kürzlich erst die Politik auf den Plan. Die SPD-Fraktion im Stadtrat forderte Zahlen ein – etwa zur Besucherfrequenz. In ihrer Anfrage verwiesen die Kommunalpolitiker auf eine Studie der Unternehmensberatung pwc aus 2023 und ein Zitat dazu, nach dem das klassische "Shopping-Center, so wie es bis 2015 sehr beliebt gebaut wurde, eigentlich so nicht mehr wirklich eine Zukunft" habe.
Probleme der Shopping-Malls gehen tiefer
Das ECE-Center-Management erklärte, dass die Besucherzahlen in den Braunschweiger Schloss-Arkaden eine stabile Entwicklung nehmen würden. Die Probleme der Shopping-Malls seien aber grundlegender, unterstreicht Michael Reink, Leiter des Bereichs Standort- und Verkehrspolitik des Handelsverbands Deutschland (HDE), im Gespräch mit regionalHeute.de. Und so lasse sich auch erklären, warum es immer mehr Leerstände gibt.
Der Experte für den innerstädtischen Einzelhandel betont, dass es nicht nur auf die Besucherströme in die Mall hinein ankomme, sondern vor allem darauf, wie sie durch das Einkaufszentrum fließen. "Die meisten Malls in deutschen Innenstädten sind nach dem Knochen-Prinzip aufgebaut", erklärt Reink. So seien an beiden Enden der Malls jeweils die wichtigen Besuchermagnete auf einer großen Fläche vertreten. An einem Ende sei das häufig ein großes Warenhaus gewesen – früher oft ein real-Markt. Am anderen Ende befinde sich derweil in den meisten Fällen ein Elektronik-Anbieter – Saturn oder Media-Markt sind die gängigen Beispiele. Die Besucherströme fließen zwischen diesen beiden Knochenenden hin und her. "Die kleineren Läden dazwischen erzeugen diese Frequenzen nicht, sondern profitieren davon. Sie zahlen aber prozentual auf die Fläche gesehen höhere Mieten als die großen Märkte an den Enden", erklärt Reink.
Problematisch für die Besucherfrequenzen in den Malls werde es dann, wenn die großen Magnete an den Enden schwächeln. Das sei laut Reink vor allem mit den Warenhäusern passiert, deren Non-Food-Artikel kaum noch vor Ort gekauft, sondern vermehrt online bestellt würden. Real-Märkte gibt es zum Beispiel längst nicht mehr. Sobald ein Mall-Ende aber kein echtes Zugpferd mehr stellt, strömen auch die Besucher nicht mehr von einem zum anderen Ende. "Wenn die Pole nicht mehr ziehen, funktioniert das Knochenprinzip nicht mehr", sagt der Experte vom HDE. Dann spüren das die kleinen Läden zuerst und geben ihr Geschäft auf.
Ein Trend, den Reink zu den großen Geschäften am Knochenende beobachtet: "Der großflächige Sporthandel hat momentan Interesse an einigen dieser Flächen." Ein bundesweites Beispiel wäre der Händler Decathlon, der sich in Braunschweig in der Fußgängerzone bereits niedergelassen hat.
Nun galt in Braunschweig vom ersten Eröffnungstag der Schloss-Arkaden 2007 an tatsächlich Saturn als Ankermieter am südlichen Ende im Untergeschoss als ein großes Zugpferd, wobei es am anderen Ende schon damals kein großes Warenhaus gab. Der nördliche Pol zog also eher über eine Ansammlung verschiedener Angebote die Besucher an.
Grundsätzlich, so Reink, würden innerstädtische Malls größtenteils ihre Besucherströme für sich selbst erzeugen. Vom Parkhaus geht es für viele Kunden in die Mall, zu den Geschäften und den Gastronomie-Angeboten und wieder zurück ins Parkhaus. Die Anbindung zur Innenstadt und Fußgängerzone herzustellen, sei stets eine große Herausforderung, die oft nicht gelingt.
In den Obergeschossen geht es los mit Leerständen
Und noch etwas sei anzumerken: Die Bequemlichkeit der Kunden zeige ebenfalls Wirkung. "Eine Rolltreppe hochzufahren, stellt mittlerweile für immer mehr Kunden eine Hürde dar. Deswegen entstehen in den Obergeschossen oft die ersten Leerstände."
Ähnlich wie die Konzepte aus der im Stadtrat zitierten pwc-Studie und die Antworten des ECE-Managements erklärt auch Reink, dass die Mall als reines Einkaufszentrum auf einer großen Fläche wohl nicht mehr funktionieren wird: "Es gibt ein Umdenken bei den Entwicklern – weg vom reinen Einkaufszentrum, hin zum Mixed-Use." Der Innenstadt-Experte nennt als Beispiele für diese gemischte Nutzung: Wohnungen, Seniorenheime, aber auch Theater und andere Unterhaltungsanbieter, die in solchen Malls Einzug erhalten.
Dauerhafte Attraktivität und Resilienz des Standorts gewährleisten
Ganz ähnlich plant auch das ECE. In der Antwort im Rat der Stadt Braunschweig Ende Februar ließ das Center-Management durchblicken, wie die Schloss-Arkaden künftig belegt und belebt sein könnten. "Die geplanten Nutzungen umfassen ein breites Spektrum potenzieller Konzepte, darunter: ergänzende Dienstleistungen, innovative Retail-Formate, Misch- oder Sondernutzungen, die den Standort langfristig stärken." Ziel der Planungen sei es, den Branchenmix der Schloss-Arkaden "nachhaltig zu stabilisieren und weiterzuentwickeln sowie flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren. Dadurch soll eine dauerhafte Attraktivität und Resilienz des Standorts gewährleistet werden", heißt es vom Center-Management.
