Braunschweig. Mitte Januar hatte die CDU-Fraktion eine Anfrage in die Ratsgremien eingebracht, mit der man den strategischen Umgang mit dauerhaft ungenutzten Immobilien im gesamten Stadtgebiet thematisieren wollte. Vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum und der städtebaulichen Verantwortung der Stadt, dürfe Abwarten keine Lösung sein, hieß es seitens der CDU. In einer aktuellen Mitteilung außerhalb von Sitzungen nimmt die Verwaltung nun ausführlich Stellung zu dem Thema.
Bereits im Rahmen der Sitzung des Ausschusses für Planung und Hochbau Ende Januar habe die Verwaltung darüber informiert, dass die rechtlichen und tatsächlichen Handlungsspielräume der Kommunen im Umgang mit langandauernden Leerständen und Brachflächen sehr begrenzt seien. Den Kommunen blieben im Wesentlichen nur kooperative Maßnahmen wie Information und Beratung – auch über finanzielle Anreize. All diese Maßnahmen würden jedoch die Kooperationsbereitschaft der Eigentümer voraussetzen.
Begrenzte personelle Kapazitäten
Aufgrund einer Nachfrage in der genannten Sitzung beschreibt die Verwaltung die bestehenden Möglichkeiten des Handelns nun konkreter. So würden Eigentümer von langandauernden Brachflächen und Leerständen, die zu "Lost Places" zu werden drohten, gezielt aufgesucht. Man gehe auf diese zu und informiere über mögliche Nachnutzungen und deren Rahmenbedingungen, so die Stadt. Aufgrund begrenzter personeller Kapazitäten geschehe dies aber nach Prioritäten, wobei größere, langandauernde Brachflächen mit gänzlich leerstehenden Gebäuden oberste Priorität hätten.
Aktuell stellt die Stadt Braunschweig für das gesamte Stadtgebiet den Flächennutzungsplan (FNP) neu auf. Die Neuaufstellung bis 2040 sei notwendig, weil der bestehende FNP aus dem Jahr 1979 an neue Bedarfsprognosen, die aktuelle rechtliche Planungspraxis und zukunftsweisende städtebauliche Ziele angepasst werden müsse. Bei einzelnen Brachflächen könne dies ein Anreiz für Eigentümer sein, die künftige Nutzungsart zu klären.
Handlungs- und Fördermöglichkeiten
Die Stadt Braunschweig bietet Eigentümern zudem kostenfrei Information und Beratung rund um die Themen Energiesparen, Energieeffizienz und Erneuerbare Energien am Gebäude an. Die Erstberatung gibt einen Überblick über Handlungs- und Fördermöglichkeiten und unterstützt Bau- und Sanierungsinteressierte bei der Planung ihres weiteren Vorgehens.
Zum Beispiel stünden seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Kredite für den Einsatz erneuerbarer Energien, die Umwidmung von Nichtwohnfläche in Wohnfläche sowie für den klimafreundlichen Neubau von Wohngebäuden zur Verfügung. Letzterer könne ebenfalls für die Umwidmung von Nichtwohngebäuden zu Wohngebäuden genutzt werden.
Nicht rückzahlbare Zuschüsse
Eine weitere Möglichkeit biete sich über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Hier würden nicht rückzahlbare Zuschüsse für energetische Maßnahmen gewährt. Es können im Kontext einer Nutzungsänderung zur Wohnnutzung Mittel für die Sanierung von bisherigen Nichtwohngebäuden beantragt werden, zum Beispiel für die Dämmung der Gebäudehülle, Neuerungen in der Anlagentechnik, Erneuerung des Gebäude- und Wärmenetzes. Auch die Sanierung von Nichtwohngebäuden sei möglich.
Auch auf kommunaler Ebene tut sich etwas. In Städtebaufördergebieten (derzeit Bahnstadt, Donauviertel) und Sanierungsgebieten (derzeit Westliches Ringgebiet) informiere und berate die Verwaltung private Eigentümer oder Baugesellschaften zu baulichen Maßnahmen und fördere entsprechende Maßnahmen gegebenenfalls auch finanziell, so die Verwaltung. Darüber hinaus können Eigentümer in Sanierungsgebieten Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen für Modernisierungs‐ und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden steuerlich absetzen.
Grundgesetz sichert Eigentum
Ein bauordnungsrechtliches Einschreiten bei Wohnungsleerständen sei dagegen nicht möglich. Aufgrund der grundgesetzlich garantierten Eigentumsgarantie habe die Kommune grundsätzlich keine Möglichkeiten, einem Leerstand entgegenzutreten. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum biete Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zwar die Möglichkeit, durch Satzung zu bestimmen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. Der Wohnungsleerstand in Braunschweig befinde sich aber auf einem sehr geringen Niveau, sodass eine Zweckentfremdungssatzung nicht erforderlich sei.
Instrument mit "aber"
Ein weiteres Instrument - allerdings auch versehen mit einem großen "aber" - liefert das Baugesetzbuch des Bundes. In Paragraph 176 ist das sogenannte Baugebot enthalten. Demnach kann die Gemeinde die Grundstückseigentümer durch Bescheid verpflichten, das jeweilige Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist entsprechend dem vor Ort geltenden Planungsrecht zu bebauen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, könne die Gemeinde die Grundstückseigentümer auch dazu verpflichten, die Grundstücke mit einer oder mehreren Wohnungen zu bebauen, soweit der Bebauungsplan Wohnnutzungen zulässt.
Doch nun zum "aber": Das Baugebot habe für Kommunen dann seine Grenzen erreicht, wenn eine Bebauung für die Grundstückseigentümer wirtschaftlich unzumutbar sei, so die Verwaltung.
